Normas de alquiler turístico en Berlín en 2026: lo que necesitan saber los anfitriones

Los anfitriones de alquiler temporal en Berlín deben cumplir tres obligaciones principales. En primer lugar, alquilar un apartamento completo requiere un permiso según el Zweckentfremdungsverbot y cada anuncio debe mostrar un número de registro. En segundo lugar, Berlín aplica el Übernachtungsteuer, conocido como impuesto turístico, sobre el precio neto del alojamiento. El tipo impositivo de 2026 es del 7,5% y aplica a apartamentos turísticos privados y habitaciones en viviendas particulares. En tercer lugar, los huéspedes extranjeros deben firmar un formulario de registro al hacer el check-in. Esta guía cubre cada obligación y los cambios de 2025 y 2026.

¿Berlín aplica un impuesto turístico en 2026?

Sí. Berlín aplica el Übernachtungsteuer, conocido como impuesto turístico, por cada estancia pagada. El tipo impositivo de 2026 es del 7,5% del precio neto del alojamiento, sin incluir extras como el desayuno. El tipo vigente siempre aparece en la página del impuesto turístico de Berlín, que se actualiza cuando la ciudad cambia sus normas. El gravamen cubre explícitamente apartamentos turísticos privados, casas de vacaciones y habitaciones en viviendas particulares, por lo que los anfitriones de alquiler temporal están dentro de su alcance.

El nombre importa aquí. Berlín no usa el término Kurtaxe y el gravamen funciona como un porcentaje del precio, no como una cantidad fija por persona y noche. Algunos anfitriones buscan "Kurtaxe Berlin", no encuentran nada y concluyen que la ciudad no tiene impuesto turístico. Esa conclusión es incorrecta y se ha vuelto más costosa desde los recientes cambios normativos.

Tres cambios han ampliado el impuesto desde 2024:

• Desde el 1 de abril de 2024, las estancias por negocios están sujetas al impuesto. La antigua exención para viajeros de negocios ya no existe.
• Desde el 1 de enero de 2025, el tipo impositivo subió del 5% original, vigente desde 2014, a su nivel actual. La exención para estancias superiores a 21 días se eliminó al mismo tiempo.
• Desde el 1 de enero de 2026, el régimen especial para pequeños establecimientos con menos de diez camas ya no aplica. Todos los anfitriones están ahora en el sistema estándar de declaración, independientemente del tamaño de la propiedad.

Un resumen de los tipos impositivos en todo el país está en la guía del impuesto turístico en Alemania.

¿Cómo declaran y pagan el impuesto turístico los anfitriones de Berlín?

El huésped paga el impuesto como parte de la factura del alojamiento y el anfitrión es responsable de declararlo y pagarlo a la oficina de impuestos. Berlín gestiona el impuesto turístico de forma centralizada a través del Finanzamt Marzahn-Hellersdorf.

Las obligaciones prácticas para los anfitriones en 2026 son:

• Notifica al Finanzamt en el plazo de una semana desde que inicies (o finalices) tu actividad de alquiler.
• Calcula el impuesto tú mismo, aplicando el tipo vigente al precio neto del alojamiento por cada estancia pagada.
• Presenta una declaración tributaria por cada trimestre calendario, con vencimiento el décimo día después de que termine el trimestre. La declaración trimestral reemplazó a la mensual el 1 de enero de 2026.
• Envía la declaración de forma electrónica, por ejemplo a través de ELSTER. La presentación electrónica se volvió obligatoria el 1 de enero de 2026.

Perder un plazo trimestral o declarar menos de lo debido te expone a pagos atrasados y sanciones. La oficina de impuestos puede emitir su propia liquidación si no presentas la declaración.

¿Necesito un permiso para alquilar mi apartamento en Berlín?

Si alquilas un apartamento completo como alquiler temporal, sí. El Zweckentfremdungsverbot de Berlín, la ley que prohíbe el mal uso de la propiedad residencial, somete el alquiler temporal de apartamentos completos a una Genehmigung del Bezirksamt (oficina de distrito) local. Los permisos se evalúan individualmente por distrito y no están garantizados.

Alquilar una habitación en tu vivienda principal mientras vives allí generalmente está permitido sin permiso, sujeto a ciertas condiciones. La ley trata la compartición de vivienda de forma distinta a la conversión total de un apartamento residencial en alojamiento turístico.

Operar sin el permiso requerido te expone a multas de hasta 500.000 euros. Las autoridades distritales de Berlín hacen cumplir esto de forma activa, incluso contrastando los anuncios de Airbnb y Booking.com con el registro de permisos.

¿Qué número de registro deben mostrar los anuncios de Berlín?

Cada anuncio de alquiler temporal en Berlín debe mostrar un número de registro válido (Registriernummer) emitido por el Bezirksamt. Esto aplica tanto a apartamentos completos con permiso como a habitaciones en una vivienda principal. Airbnb exige ingresar el número en el anuncio y los anuncios sin un número válido pueden ser eliminados a petición de las autoridades de Berlín.

¿Cómo funciona el registro de huéspedes en Berlín?

Los anfitriones de Berlín siguen las normas nacionales de registro de huéspedes bajo el Bundesmeldegesetz y esas normas cambiaron el 1 de enero de 2025. Los huéspedes con nacionalidad alemana ya no completan un Meldeschein. La obligación de registro para ellos fue abolida por la Cuarta Ley de Alivio Burocrático.

Los huéspedes extranjeros deben seguir completando y firmando un Meldeschein el día de su llegada e identificarse con un pasaporte válido o documento equivalente. El formulario registra detalles como fechas de llegada y salida, nombre, fecha de nacimiento, dirección y nacionalidad. Debes conservar los Meldescheine completados durante 12 meses y luego destruirlos en los 3 meses siguientes. Debes presentar los formularios a las autoridades policiales o fiscales si te lo solicitan.

¿Cómo ayuda Trippz a los anfitriones de Berlín?

Trippz gestiona las dos obligaciones recurrentes en una sola herramienta: la recaudación del impuesto turístico y el registro de huéspedes.

Para el impuesto turístico, Trippz calcula el importe correcto por cada reserva y lo cobra a tus huéspedes automáticamente. Los tipos en la base de datos de Trippz se mantienen y actualizan de forma automática. Cuando Berlín cambia sus normas, como hizo en 2024, 2025 y 2026, el importe que pagan tus huéspedes se ajusta sin que toques ninguna configuración. Trippz te paga el impuesto recaudado mensualmente y tú lo declaras y remites al Finanzamt en tu presentación trimestral.

Para el registro de huéspedes, Trippz recopila los datos de los huéspedes antes de su llegada a través de un enlace seguro y distingue entre huéspedes alemanes, que ya no necesitan registrarse, y huéspedes extranjeros, que sí. Eso mantiene tus registros de Meldeschein completos para los huéspedes que los necesitan y ahorra papeleo a los demás.

El precio es fijo: 4 euros al mes por propiedad y por servicio, sin comisiones por transacción en la recaudación del impuesto y sin número mínimo de unidades. ¡El registro de huéspedes es gratis!

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Resumen: normas de alquiler temporal en Berlín de un vistazo

• Berlín aplica el Übernachtungsteuer (impuesto turístico) por cada estancia pagada, incluidos apartamentos turísticos privados y habitaciones, tanto para huéspedes de ocio como de negocios. El tipo impositivo de 2026 es del 7,5% del precio neto del alojamiento.
• Los anfitriones declaran el impuesto trimestralmente al Finanzamt Marzahn-Hellersdorf, de forma electrónica, antes del décimo día después de cada trimestre. La excepción para menos de diez camas terminó el 1 de enero de 2026.
• Los alquileres de apartamentos completos necesitan una Genehmigung del Bezirksamt según el Zweckentfremdungsverbot. Las multas llegan a 500.000 euros.
• Cada anuncio debe mostrar un Registriernummer.
• Los huéspedes extranjeros firman un Meldeschein al hacer el check-in; los huéspedes alemanes ya no se registran. Conserva los formularios durante 12 meses.