Norme per gli affitti brevi a Berlino nel 2026: cosa devono sapere gli host

Gli host di affitti brevi a Berlino devono rispettare tre obblighi principali. In primo luogo, affittare un intero appartamento richiede un'autorizzazione ai sensi del Zweckentfremdungsverbot. Ogni annuncio deve esporre un numero di registrazione. In secondo luogo, Berlino applica l'imposta di soggiorno sul prezzo netto del soggiorno. L'aliquota 2026 è del 7,5%. Vale per appartamenti turistici privati e camere in abitazioni private. In terzo luogo, gli ospiti stranieri devono compilare e firmare un modulo di registrazione al check-in. Questa guida illustra ogni obbligo e le novità del 2025 e del 2026.

Berlino ha una tassa di soggiorno nel 2026?

Sì. Berlino applica l'Übernachtungsteuer, comunemente detta tassa di soggiorno, su ogni pernottamento a pagamento. L'aliquota 2026 è del 7,5% del prezzo netto del soggiorno. Sono esclusi i servizi extra come la colazione. L'aliquota vigente è sempre indicata nella pagina sulla tassa di soggiorno di Berlino. Viene aggiornata ogni volta che la città modifica le regole. L'imposta copre esplicitamente appartamenti turistici privati, case vacanze e camere in abitazioni private. Gli host di affitti brevi rientrano quindi nel suo ambito.

Il nome è importante. Berlino non usa il termine Kurtaxe. L'imposta si calcola in percentuale sul prezzo. Non si applica un importo fisso a persona per notte. Alcuni host cercano "Kurtaxe Berlin" e non trovano nulla. Concludono che la città non abbia una tassa di soggiorno. È una conclusione errata. Diventa sempre più costosa dopo le recenti modifiche alle regole.

Tre modifiche hanno esteso l'imposta dal 2024:

• Dal 1 aprile 2024, i soggiorni di lavoro sono tassati. L'antica esenzione per i viaggiatori d'affari non esiste più.
• Dal 1 gennaio 2025, l'aliquota è salita dal 5% iniziale, in vigore dal 2014, al livello attuale. L'esenzione per i soggiorni superiori a 21 giorni è stata eliminata allo stesso tempo.
• Dal 1 gennaio 2026, il regime speciale per le piccole strutture con meno di dieci letti non si applica più. Ogni host rientra ora nel sistema standard di dichiarazione. Vale indipendentemente dalle dimensioni della proprietà.

Un riepilogo delle aliquote in tutta la Germania è disponibile nella guida alla tassa di soggiorno tedesca.

Come dichiarano e pagano la tassa di soggiorno gli host a Berlino?

L'ospite paga l'imposta come parte del conto del soggiorno. L'host è responsabile della dichiarazione e del pagamento all'ufficio delle imposte. Berlino gestisce l'imposta di soggiorno in modo centralizzato tramite il Finanzamt Marzahn-Hellersdorf.

Gli obblighi pratici per gli host nel 2026 sono:

• Comunicate al Finanzamt l'inizio (o la cessazione) della vostra attività di affitto entro una settimana.
• Calcolate l'imposta voi stessi. Dovete applicare l'aliquota vigente al prezzo netto del soggiorno per ogni pernottamento a pagamento.
• Presentate una dichiarazione fiscale per ogni trimestre civile. La scadenza è il decimo giorno dopo la fine del trimestre. La dichiarazione trimestrale ha sostituito quella mensile dal 1 gennaio 2026.
• Inviatela in formato elettronico, ad esempio tramite ELSTER. L'invio elettronico è diventato obbligatorio dal 1 gennaio 2026.

Perdere una scadenza trimestrale o sottodichiarare vi espone a pagamenti arretrati e sanzioni. L'ufficio delle imposte può emettere un accertamento d'ufficio se non presentate la dichiarazione.

È necessario un permesso per affittare un appartamento a Berlino?

Se affittate un intero appartamento a breve termine, sì. Il Zweckentfremdungsverbot di Berlino vieta l'uso improprio degli immobili residenziali. L'affitto di appartamenti interi a breve termine richiede una Genehmigung dal vostro Bezirksamt locale. I permessi vengono valutati singolarmente per ogni distretto. Non sono garantiti.

La condivisione di una camera nella vostra residenza principale è generalmente consentita senza permesso. Vale il rispetto di alcune condizioni. La legge tratta la condivisione domestica in modo diverso dalla conversione completa di un appartamento residenziale in alloggio turistico.

Operare senza il permesso richiesto vi espone a multe fino a 500.000 euro. Le autorità distrettuali di Berlino applicano questa norma in modo attivo. Confrontano regolarmente gli annunci di Airbnb e Booking.com con il registro dei permessi.

Quale numero di registrazione devono esporre gli annunci a Berlino?

Ogni annuncio di affitto breve a Berlino deve esporre un numero di registrazione valido (Registriernummer) rilasciato dal Bezirksamt. La regola vale per gli appartamenti interi con permesso e per le camere nella residenza principale. Airbnb richiede di inserire il numero nell'annuncio. Gli annunci senza un numero valido possono essere rimossi su richiesta delle autorità di Berlino.

Come funziona la registrazione degli ospiti a Berlino?

Gli host a Berlino seguono le regole nazionali di registrazione degli ospiti ai sensi del Bundesmeldegesetz. Le norme sono cambiate il 1 gennaio 2025. Gli ospiti con cittadinanza tedesca non compilano più il Meldeschein. L'obbligo di registrazione per loro è stato abolito dalla Quarta Legge di alleggerimento burocratico.

Gli ospiti stranieri devono ancora compilare e firmare un Meldeschein il giorno dell'arrivo. Devono identificarsi con un passaporto valido o un documento equipollente. Il modulo registra dettagli come date di arrivo e partenza, nome, data di nascita, indirizzo e nazionalità. Dovete conservare i Meldescheine compilati per 12 mesi. Successivamente dovete distruggerli entro ulteriori 3 mesi. I moduli devono essere esibiti alle autorità di polizia o giudiziarie su richiesta.

Come Trippz aiuta gli host a Berlino?

Trippz gestisce i due obblighi ricorrenti in un unico strumento: la riscossione dell'imposta di soggiorno e la registrazione degli ospiti.

Per l'imposta di soggiorno, Trippz calcola l'importo corretto per ogni prenotazione. La riscuote automaticamente dai vostri ospiti. Le aliquote nel database di Trippz sono mantenute e aggiornate automaticamente. Quando Berlino cambia le regole, come è avvenuto nel 2024, 2025 e 2026, l'importo che i vostri ospiti pagano si adegua. Non dovete modificare alcun parametro. Trippz vi versa l'imposta riscossa mensilmente. Voi la dichiarate e la versate al Finanzamt nella vostra dichiarazione trimestrale.

Per la registrazione degli ospiti, Trippz raccoglie i dati prima dell'arrivo tramite un link sicuro. Distingue tra ospiti tedeschi, che non devono più registrarsi, e ospiti stranieri, che devono farlo. I vostri registri dei Meldeschein restano completi per chi ne ha bisogno. Gli altri non devono gestire la burocrazia.

Il prezzo è fisso: 4 euro al mese per proprietà e per servizio. Non ci sono commissioni di transazione sulla riscossione delle imposte. Non c'è un numero minimo di unità. La registrazione degli ospiti è gratuita!

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Riepilogo: norme per gli affitti brevi a Berlino in sintesi

• Berlino applica l'Übernachtungsteuer (tassa di soggiorno) su ogni pernottamento a pagamento. Vale per appartamenti turistici privati e camere, sia per ospiti in vacanza che per viaggiatori d'affari. L'aliquota 2026 è del 7,5% del prezzo netto del soggiorno.
• Gli host dichiarano l'imposta trimestralmente al Finanzamt Marzahn-Hellersdorf. L'invio è elettronico. La scadenza è il decimo giorno dopo ogni trimestre. L'eccezione per meno di dieci letti è terminata il 1 gennaio 2026.
• L'affitto di appartamenti interi richiede una Genehmigung dal Bezirksamt ai sensi del Zweckentfremdungsverbot. Le multe arrivano a 500.000 euro.
• Ogni annuncio deve esporre una Registriernummer.
• Gli ospiti stranieri firmano un Meldeschein al check-in. Gli ospiti tedeschi non si registrano più. Conservate i moduli per 12 mesi.